O tempo é o recurso mais precioso que existe, não podemos desperdiçar.
A maioria de nós optou em viver em Condomínios para termos segurança e lazer coletivo. E não bastassem nossos compromissos profissionais, essa convivência coletiva exige, para controle da ordem e da manutenção desses espaços, que assumamos, muitas vezes por imposição social e sem compensação financeira, obrigações de gerenciamento que nos tiram momentos que poderíamos dedicar à família ou ao lazer.
Assim, surge em nossas vidas o título de Sindico e com ele uma lista de obrigações e responsabilidades que vão do controle de documentação e manutenção de equipamentos e da edificação à administração de conflitos originados dessa convivência nem sempre pacífica entre vizinhos até então desconhecidos.
Solução do problema
Até a promulgação do novo Código Civil Brasileiro, a Lei 4591/64 – que o regulava – exigia que apenas um dos Condôminos poderia exercer a função de Síndico, mas, a partir de 2002, a revisão no Código traz em seu artigo 1347 (Lei 10.406/02) que “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. Surge daí a figura do Síndico Profissional, que assume as mesmas responsabilidades caso o escolhido para Síndico fosse um dos condôminos (artigos 1348 a 1350 da Lei 10.406/02).
Esse profissional, por não ser um dos condôminos, estará isento para agir em função do coletivo, isto é, baseado naquilo que a Assembléia Geral do Condomínio decidiu e no que a legislação, a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio estabelecem. Como exerce a função como atividade profissional, a quantidade de horas que o Síndico Profissional deve dedicar ao Condomínio dependerá da necessidade deste, e deve ser acordada na Assembléia Geral que decide por sua contratação/nomeação.
Perfil do Síndico Profissional
Devido à complexidade que envolve a Administração Condominial – recrutamento, seleção e contratação de funcionários e prestadores de serviços; aquisição de equipamentos e insumos; controle financeiro e fiscal, de manutenção de equipamentos e edificação e de seguros; soluções de controle ambiental; administração de conflitos etc. – o profissional contratado deve ter, preferencialmente, formação em Administração de Empresas.
A atividade de Síndico Profissional é exercida de modo semelhante a um superintendente ou gestor de empresa privada. Seus limites de ação, além daqueles já regulados pelo Código Civil Brasileiro, serão aqueles estabelecidos pela Assembléia Geral, e, no exercício de sua atividade, sempre serão imputadas a ele as responsabilidades civis e criminais previstas em Lei, cabendo, como prudência, ao Condomínio que o contrata, exigir a apresentação de certidões atualizadas de regularidade jurídica e fiscal, bem como a de inscrição no órgão representativo de classe profissional.
Por fim, se em princípio a contratação de um Síndico Profissional pode parecer um aumento nas despesas condominiais, temos de observar as inúmeras vantagens na relação custo-benefício, o que torna a contratação de um Síndico Profissional, antes luxo, hoje uma real necessidade para a vida do Condomínio:
- Gestão transparente, tornando os condôminos mais participativos por meio de informativos e campanhas internas específicas que incentivem preocupação ecológica e a geração de receitas;
- Redução dos desgastes entre moradores e isenção de ações que favoreçam qualquer morador ou funcionário;
- Ter sempre como meta uma melhor qualidade de vida para os condôminos e aqueles que frequentam o Condomínio;
- Trabalho pela redução de custos, gerando mais receita líquida, exercendo maior controle financeiro e orçamentário sobre o fluxo de caixa e planejamento de obras e aquisições;
Aplicação imparcial da Lei, Convenção, Regulamento Interno e deliberações feitas em assembleias; - Seleção, recrutamento, gestão e treinamento de pessoal de modo criterioso, melhorando a qualidade dos serviços dos funcionários;
- Elaboração de normas de segurança e de operação;
- Realização de reuniões periódicas com o Conselho;
- Por não haver vínculo empregatício, inexistem encargos trabalhistas.